Brisant:

Quelle: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article114866146/Die-grosse-Luege-von-der-Waermedaemmung.html

Die große Lüge von der Wärmedämmung

Wer Dämmplatten an seine Fassade klebt, spart Heizkosten – glauben viele. Doch die Rechnung geht nicht auf. Eine Studie zeigt:

Die Kosten der Sanierung übersteigen die Einsparungen. Und zwar deutlich.

Von Richard Haimann

Ein Osterfest mit eisigem Nordostwind und schneebedeckten Böden in weiten Teilen Deutschlands.

Der Winter scheint in diesem Frühjahr kein Ende zu nehmen. Zahlreiche Eigenheimbesitzer haben in

den vergangenen Tagen bereits vorsorglich ihren Heizölbestand nachgefüllt und sind nun über die

Feiertage am Grübeln: Wäre es nicht sinnvoll, das Haus energetisch auf Vordermann zu bringen?

Sollten die Fassaden nicht stärker gedämmt werden, um Heizkosten zu sparen?

Doch bevor Aufträge an Handwerksbetriebe unterschrieben und Dämmstoffe geordert werden,

lohnt sich ein eingehender Blick in eine neue Studie, die das Forschungsinstitut Prognos für die

staatliche Förderbank KfW über Kosten und Nutzen der Energiewende erstellt hat.

Die Untersuchung kommt nämlich zu einem ernüchternden Ergebnis: Energetische Sanierungen

verschlingen mehr Geld, als durch sie eingespart wird.

Selbst die zusätzlichen finanziellen Aufwendungen für den Neubau besonders energiesparender

Wohngebäude werden sich nicht amortisieren. Die Investitionen ließen sich "nicht allein aus den

eingesparten Energiekosten finanzieren", schreibt die KfW.

Das Papier ist brisant: Ob Schwarz-Gelb, Rot-Grün oder die große Koalition – alle Parteien, die

seit der Jahrtausendwende an der Regierung waren, haben sich ein großes Ziel gesetzt. Der

Heizenergieverbrauch in deutschen Wohngebäuden soll bis 2050 um 80 Prozent gesenkt werden,

um die Kohlendioxidemissionen zu reduzieren. Das bei der Verfeuerung fossiler Brennstoffe

entstehende Gas steht im Verdacht, das globale Klima zu erwärmen.

Das erste Rechenwerk

Immer wieder wurde deshalb die Energieeinsparverordnung (EnEV) verschärft. Immer

stärkere Dämmungen für Neubauten vorgeschrieben. Seit 1993 wurden nach Angaben

des Fachverbands Wärmedämmverbundsysteme 769,1 Millionen Quadratmeter Dämmplatten

an deutsche Häuser geklebt – eine Fläche, die größer ist als der Stadtstaat Hamburg.

Doch ob sich die gewaltigen Kosten rechnen, wurde von keiner Regierung untersucht – bislang.

Die Prognos-Studie ist jetzt das erste Rechenwerk. Und sein Ergebnis ist für die Politik

katastrophal. Um die Energieeinsparziele zu erreichen, sind der Studie zufolge bis zum Jahr

2050 "wohnungswirtschaftliche Investitionen" über insgesamt 838 Milliarden Euro nötig.

Dadurch könnten jedoch nur "Energiekosten von 370 Milliarden Euro eingespart werden",

haben die Prognos-Forscher errechnet.

Unter dem Strich entstünde den Eigentümern somit ein Gesamtverlust von 468 MilliardenEuro.

"Die Studie zeigt, dass die Energieeinsparauflagen bar jeglicher ökonomischer Vernunft sind", sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG.

Dennoch wendet die Bundesregierung Jahr für Jahr Milliardenbeträge auf, um über die KfW

mit Fördergeldern und zinsgünstigen Darlehen die energetische Sanierung bestehender und

den Neubau besonders energieeffizienter Wohnhäuser voranzubringen. Allein in diesem und

dem nächsten Jahr sind dafür jeweils 1,8 Milliarden Euro vorgesehen. "Faktisch ist das eine

Verschleuderung von Steuergeldern", sagt Beyerle.

Auch Mieter sind betroffen

Das Ergebnis der Studie bestätigt zugleich Kritiker wie den Architekten Konrad Fischer aus

Hochstadt am Main. Sie warnen seit Jahren, die Dämmung von Fassaden führe nicht zu der

von Bauwirtschaft und Regierung versprochenen Senkung der Heizenergiekosten. "Ich kenne

kein Wärmedämmsystem, dessen Kosten sich durch eine Energieersparnis in einem

überschaubaren Zeitraum amortisieren würde", sagt Fischer.

Zwar zeigt die Studie auch, dass Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz von

Wohngebäuden positive volkswirtschaftliche Auswirkungen haben. 200.000 bis 300.000

Arbeitsplätze könnten so in der Bauwirtschaft und dem Handwerk bis 2050 gesichert

werden. "Große Investitionen in den Klimaschutz tragen zu Wachstum und Beschäftigung

bei", sagt KfW-Chefvolkswirt Jörg Zeuner. Ganz anders sieht das Researcher Beyerle: "

Nach diesem Argumentationsmuster könnte die Politik auch höhere Fahrpreise und

Kontoführungsgebühren festschreiben, damit die Bahn keine Mitarbeiter entlassen und

Banken ihre Bonuszahlungen nicht reduzieren müssen." Es gebe keinen Grund, weshalb

Eigenheimbesitzer dafür zahlen sollten, dass in der Bauwirtschaft Arbeitsplätze erhalten

blieben. Betroffen sind jedoch nicht nur Hauseigentümer, sondern auch Mieter. Denn sie

werden genauso für die Umsetzung der Energiesparziele zur Kasse gebeten. "Die Kosten

für eine Sanierung oder für besonders stark gedämmte Neubauten müssen sie über höhere

Mieten mittragen", sagt Beyerle.

Bei jeder Verschärfung der EnEV wurden die Dämmvorgaben für neue Ein- und Mehr-

familienhäuser über Änderungen in der Energieeinsparverordnung um jeweils 30 Prozent

angehoben. Das hat die Neubaukosten kräftig in die Höhe getrieben.

Schäden schon nach 20 Jahren

Bei einem nach der aktuellen EnEV-Norm errichteten Einfamilienhaus entfallen nach

Berechnungen der Deutschen Energieagentur von den Vollkosten von 400 Euro pro

Quadratmeter Wohnfläche bereits 115 Euro auf die energieeinsparbedingten Mehrkosten.

Bei einem besonders effizienten Neubau, der nur 55 Prozent des rechnerisch erlaubten

Energieverbrauchs aufweist, steigt der Quadratmeterpreis auf 540 Euro – von denen

250 Euro auf die zusätzlichen Energiesparmaßnahmen entfallen.

Ein Ende der Preissteigerungen ist nicht in Sicht: 2014 und 2016 will Berlin die Anforderungen

nochmals um jeweils 12,5 Prozent anheben. "Damit werden die Baukosten in beiden

Jahren um jeweils weitere fünf Prozent steigen", sagt Axel Gedaschko, Präsident des GDW

Bundesverbands Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, dessen 3000 Mitglieder

rund sechs Millionen Wohnungen in Deutschland bewirtschaften.

Dabei habe die Wohnungswirtschaft bereits jetzt "in den Großstädten massive Probleme,

bezahlbaren Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen anzubieten", sagt Gedaschko.

Hinzu kommt ein weiteres Problem: Dämmstoffe haben nur eine begrenzte Haltbarkeit.

"Wir wissen von unseren Mitgliedsunternehmen, dass die Dämmung an vielen in den

90er-Jahren sanierten oder neu errichteten Häusern bereits heute – nach nicht einmal 20

Jahren – zum Teil Schäden zeigt", sagt der GDW-Präsident.

In vielen Fällen durchfeuchtet Regenwasser die gedämmten Fassaden. Dadurch bilden sich

Kältebrücken, die Wärme aus den Zimmern nach draußen leiten. Statt Heizkosten zu sparen,

muss mehr Gas oder Öl verbrannt werden.

Müllhalden für Wärmedämmsysteme?

Damit stellt sich die Frage, ob bei etlichen der nun sanierten oder neu errichteten Wohngebäude

nicht bis 2050 die Dämmung bereits wieder ersetzt werden muss. In diesem Fall könnten die

in der Prognos-Studie ermittelten Kosten um etliche Hundert Milliarden Euro weiter in die Höhe

schnellen – der Verlust für die Eigentümer würde noch größer.

Auch der Energieeinspareffekt würde dann deutlich geringer ausfallen. Die meisten

Wärmedämmverbundsysteme bestehen aus chemisch veredeltem, aufgeschäumtem Rohöl.

Für Herstellung und Transport werden erhebliche Energiemengen benötigt.

"Um das Klimaschutzziel zu erreichen, muss geklärt werden, ob Dämmen ökologisch

überhaupt sinnvoll ist", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienwirtschaft an der

EBZ Business School in Bochum.

Zumal die Materialien bislang kaum recycelt werden können. "In wenigen Jahren könnten

wir vor dem Problem stehen, riesige Müllhalden schaffen zu müssen, um defekte Wärme-

dämmverbundsysteme zu entsorgen", gibt Beyerle zu bedenken. "Die volkswirtschaftlichen

Gesamtkosten könnten dann noch viel höher ausfallen, als sich bislang erahnen lässt."

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Jahresausblick 2013: Mieten und Preise stabilisieren sich

Im Jahr 2013 werden die deutschen Wohnungsmärkte gute Chancen für Käufer und Verkäufer bieten.

Erschwinglichkeit von Wohneigentum bleibt gut

Die nach wie vor äußerst niedrigen Zinssätze für Baukredite motivierten auch 2012 zahlreiche Menschen zum Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung – sei es zur Selbstnutzung, zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage. Darlehen für private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung und einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren waren im vierten Quartal 2012 für einen Effektivzinssatz von 2,91 Prozent zu bekommen. Im vierten Quartal 2011 lag der Satz noch bei über 3,5 Prozent. Die im Laufe des Jahres gesunkenen Zinssätze haben die im gleichen Zeitraum gestiegenen Preise für Eigenheime (+2,9 Prozent) und Eigentumswohnungen (+3,1 Prozent) mehr als ausgeglichen. Eigenheime und Eigentumswohnungen sind daher trotz gestiegener Kaufpreise erschwinglicher geworden. Bei leicht steigenden Einkommen und Wohnimmobilienpreisen sowie einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau wird sich laut IVD-Prognose an der Erschwinglichkeit von Wohneigentum auch im kommenden Jahr nicht viel ändern. Kapitalanlegern empfiehlt der IVD allerdings inzwischen, sich bei der Suche nach geeigneten Objekten auch abseits der so genannten A-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart umzuschauen. Deutschland ist reich an prosperierenden Mittelstädten mit 50.000 bis 250.000 Einwohnern. Hier liegen die Immobilienpreise oftmals deutlich niedriger. Untersuchungen haben zudem gezeigt, dass die Wohnungsmärkte in den B- und C-Städten eine geringere Volatilität als die Top-Märkte aufweisen und Wohnungsinvestments hier im Schnitt höhere Renditen erbringen.
Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen
Wer über nicht selbst genutztes Wohneigentum in einer Stadt verfügt, in der die Angebotspreise seit geraumer Zeit überdurchschnittlich steigen, sollte den Verkauf in Betracht ziehen. Der optimale Zeitpunkt für den Exit ist jetzt – bevor die Konjunktur der Wohnungsmärkte möglicherweise auch einmal Ermüdungserscheinungen zeigt. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermöglicht Verkäufern hohe Gewinnmitnahmen. Noch wollen deutsche und internationale Investoren deutsches Betongold erwerben, wobei gerade ausländische Käufer oftmals nur die Hauptstadt und allenfalls noch München oder Hamburg im Blick haben. Die Empfehlung des IVD lautet: Jetzt in einem der nachgefragten Wohnungsmärkte wegen der gestiegenen Werte verkaufen und das frei werdende Kapital in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirtschaftsdaten reinvestieren.
Stand Dezember 2012

Quelle: IVD net

Käufer von Wohnimmobilien entscheiden unabhängig von Finanz- und Wirtschaftskrise

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist das aktuell wichtigste Motiv für Immobilienkäufer. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage des IVD Bundesverbandes. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat in den vergangenen Monaten vor allem in den Ballungsgebieten erheblich angezogen. Der IVD Bundesverband hat daher Anfang September rund 620 Makler befragt, was die Motive für den Kauf einer Immobilie für ihre Kunden waren.

Für knapp 60 Prozent der Käufer ist der lang gehegte Wunsch, eine Immobilie zu besitzen, das ausschlaggebende Argument, jetzt eine Immobilie zu kaufen. Der Wohnungsmarkt bietet Käufern gute Chancen, jetzt zu investieren, da die Preise an vielen Standorten noch immer unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen. Die Käufer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie entscheiden sich für ihren lang gehegten Wunsch - unabhängig von der Wirtschafts- und Finanzkrise in Europa. Die Ergebnisse der Umfrage zeigen, dass die Kaufentscheidung nicht vorschnell und durch äußeren Druck geschieht.

Erschwinglichkeit ist fundamental gut
Auf Platz zwei der Kaufargumente folgt mit 46,4 Prozent das historisch niedrige Zinsniveau. Die geringen Finanzierungskosten und die niedrigen Preise führen aktuell zu einer besonders günstigen Erschwinglichkeit für Wohnimmobilien. Auf dem dritten Platz liegt mit 45,7 Prozent das Motiv, im Alter mietfrei zu wohnen.

Kaum eine Rolle beim Immobilienkauf spielt die Sorge vor steigenden Mieten. Nur 14,3 Prozent gaben dies als Kaufmotiv an. Auch die Sorge vor Inflation ist bei den Käufern einer selbstgenutzten Wohnimmobilie nicht auf den ersten Positionen zu finden; Lediglich jeder Dritte hat dies als zentrales Kaufmotiv genannt.

Fazit: Die selbstgenutzte Immobilie erlebt aktuell eine gute Nachfrage. Die Umfrageergebnisse zeigen, dass ganz klassische Gründe für den Erwerb einer Immobilie bei den Käufern im Vordergrund stehen.

Quelle: IVD.net